Developeri sú skeptickí, ide o prežitie
sme.sk, 11. 4. 2009
Nehnuteľnosti čaká krušný rok, očakávania v celej Európe sú skeptické. Rok 2009 ani na Slovensku nebude o expanzii a nových projektoch, ale skôr o prežití. Očakávajú sa prvé nútené predaje.Investori, developeri, banky a realitní sprostredkovatelia z celej Európy zhodne tvrdia, že rok 2009 bude „veľmi zložitý". Na trhu nehnuteľností bude naďalej nedostatok nielen vlastných peňazí, ale taktiež úverového financovania. A stále nie je isté, kedy sa situácia obráti.
Zatiaľ nie je zrejmé, či ide o stratégiu vyčkávania na lepšie ceny, alebo o hlbší problém. Tieto názory ľudí z developmentu zozbierali pre svoju štúdiu Urban Land Institute a PricewaterhouseCoopers. Väčšina z päťsto opýtaných účastníkov prieskumu uviedla, že je teraz prakticky nemožné získať nový úver a bude veľmi ťažké získať zdroje financovania až do konca tohto roku. Preto kupujúci hľadajú alternatívne riešenia na financovanie nových projektov, napríklad v podobe financovania predávajúcou stranou alebo rokovaním so súčasným veriteľom.
Pre spotrebu ponuky navyše
Aj keď Bratislava nie je v správe špecificky spomenutá, istý náhľad poskytujú výsledky pre Prahu. Tá pokračuje v poklese v rebríčku najlepších európskych trhov s nehnuteľnosťami. „Myslím si, že situácia v Prahe aj v Bratislave je veľmi podobná. V oboch prípadoch je patrné spomalenie predaja nehnuteľností," komentuje vývoj Jiří Janata, ktorý pracuje pre spoločnosť Benuga. Jej spoločníci majú skúsenosti s projektmi v obidvoch štátoch (nielen). V Bratislave stavajú štvrť Devínsky dvor.
Takýto vývoj vyvolal na jednej strane odlev zahraničných kupujúcich, ktorí doteraz nakupovali byty ako investíciu, na druhej strane správanie domácich kupujúcich. Tých kríza zneistila a čakajú, ako hlboko spadnú ceny nehnuteľností. „Kupujú len tí, ktorí neodkladne potrebujú vyriešiť svoje bývanie," dodáva Janata. Okrem priaznivejších cien sa tešia rôznym ponukám „navyše".
Rovnaké ceny ako v Londýne
O zmenách na strane dopytu hovorí aj Marián Mlynárik z Colliers International. Kým donedávna pôsobili
v Bratislave veľkí inštitucionálni investori, teraz to sú hlavne lokálni hráči a malí investori. „Globálni hráči, ak sú ceny rovnaké, investujú radšej napríklad v Paríži a Londýne," hovorí Marián Mlynárik z Colliers International. Čo sa týka nových projektov, banky ešte stále trvajú na sprísnených podmienkach pre developerov. Ak sa nenaštartuje reálny dopyt po bytoch, nové projekty budú stavať iba tí, ktorí majú dostatok vlastných financií.
Colliers tento rok zásadnejšiu zmenu už ani neočakáva. Na predaj bude väčšie množstvo projektov, pričom nožnice medzi predstavami predávajúcich a kupujúcich sú ešte stále príliš otvorené. „Postupne sa začnú zatvárať ku koncu tohto roka a bude to súvisieť so splatnosťou niektorých úverov a tlakom bánk na zmenu úverových podmienok," vysvetľuje Mlynárik. Pôjde hlavne o potrebu zvýšiť podiel vlastných zdrojov v projekte, respektíve úver reštrukturalizovať. Keďže viacerí developeri či investori nebudú schopní takéto podmienky splniť, očakávajú sa prvé nútené predaje na trhu. To bude mať kladný dosah na zreálnenie predstav predávajúcich o predajnej cene, čo môže byť prvým spúšťacím mechanizmom na opätovné oživenie realitných obchodov. „Avšak za iných podmienok kúpy," mieni expert Colliersu.
Za jedným stolom budú viacerí
Ustálenie obsadenosti a znižovanie počtu zamestnancov budú hlavnými činiteľmi ovplyvňujúcími dopyt po kancelárskych priestoroch v najbližších dvanástich mesiacoch. Nájomcovia s postupujúcim poklesom ekonomiky začali efektívnejšie využívať ich priestory. Vyplýva to zo štúdie European Landlord & Tenant Survey, ktorú každoročne vydáva medzinárodná realitná poradenská spoločnosť Cushman & Wakefield.
Viac ako polovica nájomcov, ktorých oslovili, uviedla, že zmenili a optimalizovali využitie ich kancelárskych priestorov či už systémom „desk sharing" (o jedno pracovné miesto sa delí viac zamestnancov), alebo flexibilným pracovným časom, ktorý umožňuje lepšie využívať voľné pracovné miesta v kancelárii. Viac ako polovica nájomcov uviedla, že sa chystajú v tomto roku urobiť podobné opatrenia a zvýšiť tak efektivitu využitia kancelárskych priestorov.
Za posledný rok sa významne zvýšila intenzita využívania kancelárskych priestorov a veľká časť firiem tvrdí, že tento proces bude pokračovať i v tomto roku. Priemerná plocha na jedného zamestnanca sa tak z minuloročných 12,8 štvorcového metra znížila za posledný rok na 12,4 štvorcového metra. Najviac svoje kancelárske priestory redukovali finančné inštitúcie, keď najmenej polovica z nich už siahla za posledný rok k zníženiu prenajatých priestorov.
Nájomníci i prenajímatelia vidia efektívnejšie využitie kancelárskych priestorov ako možný nástroj boja proti ekonomickému poklesu. Takmer polovica nájomcov, ktorých pri tvorbe štúdie oslovili, chystá znovu vyjednávať o výške ich nájmov alebo dať do podnájmu nadbytočné plochy.
Podnájom voľných kapacít je predovšetkým doménou britských spoločností, západná a stredná Európa však uprednostňuje zníženie výšky nájmov. Oproti tomu presťahovanie do lacnejších priestorov v tom istom meste či do iného mesta, alebo dokonca inej krajiny je v súčasnosti vzhľadom na veľké náklady na sťahovanie na ústupe.
„Korporátny sektor na Slovensku prechádza takým istým znižovaním nákladov ako v ostatných európskych krajinách. Kancelársky priestor je typickým druhým alebo tretím najvyšším nákladom vo výkaze ziskov a strát. Preto sa stáva najvýznamnejšou časťou strategických diskusií v nákladovom manažmente na úrovniach country manažérov a finančných manažérov," hovorí Andrew Thompson, výkonný riaditeľ Cushman & Wakefield pre Slovensko.
Skutočná výška nájmu podľa štúdie klesá a takýto vývoj by mal i naďalej pokračovať.
